ImmoPro Immobilien

Aktuelles aus dem Wohnrecht

Problematik bei Änderungswünschen einzelner Eigentümer

 

Unter „Änderungen“ durch Eigentümer werden nicht nur solcher baulicher Natur verstanden , sondern auch  sog. Widmungsänderungen (zB Nutzung einer Wohnung als Büro oä) (vgl. 5 Ob 72/19b)

Jede solche Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte, bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem entspr.Verfahren.

Gegen einen Wohnungseigentümer, der eigenmächtig solche Änderungen vornimmt, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer im Rechtsweg mit Unterlassungs‑ oder Beseitigungsklage vorgehen.

Erhöhung Richtwerte ab 1.4.2019

Info für Vermieter

Am 1. April 2019 wurden gem § 5 RichtWG (BGBl. I 2016/12) auf Grundlage des Jahresdurchschnittswerts des VPI 2010 des Jahres 2016 (=111,7) gegenüber dem Jahresdurchschnittswert des VPI 2010 für das Jahr 2018 (=116,3) neue Richtwerte wirksam. Die letzte Anpassung war am 1.April 2017. Ausgehend davon erhöhen sich die Richtwerte um 4,1 %.

Mietrechtliche Wirksamkeit

Die neuen Richtwerte wurden mit 1. April mietrechtlich wirksam. Neue Mietverträge können auf dieser Basis ab 1. April abgeschlossen werden. Bestehende Richtwertmietverträge können bei entsprechenden Wertsicherungsvereinbarungen ab Mai 2019 angehoben werden.

Erhöhung Richtwerte ab 1.4.2017

Info für Vermieter

Ursprünglich sah das Richtwertgesetz eine jährliche Valorisierung vor. Innerhalb kurzer Zeit wurde die Wertsicherung zweimal durch gesetzgeberische Eingriffe ausgehebelt. Dann sollte das System auf einen – angeblich nachhaltigen –  Zwei-Jahres- Rhythmus umgestellt werden, der durch das 2. MILG im letzten Jahr gleich wieder obsolet wurde und mit dem die Anpassung auf ein weiteres Jahr hinausgeschoben wurde.

2017 gab es nun wieder eine Anpassung. Am 1. April 2017 wurden gem. § 5 RichtWG (BGBl. I 2016/12) auf Grundlage des Jahresdurchschnittswerts des VPI 2010 des Jahres 2013 (=107,9) gegenüber dem Jahresdurchschnittswert des VPI 2010 für das Jahr 2016 (=111,7) neue Richtwerte wirksam. Ausgehend davon erhöhen sich die Richtwerte um 3,5 %.

Mietrechtliche Wirksamkeit

Die neuen Richtwerte wurden mit 1. April mietrechtlich wirksam. Neue Mietverträge können auf dieser Basis ab 1. April abgeschlossen werden. Bestehende Richtwertmietverträge können bei entsprechenden Wertsicherungsvereinbarungen ab Mai 2017 angehoben werden.

Zubeachten sind jedoch die Formerfordernisse (§ 16 Abs 9 MRG): Das Anhebungsbegehren muss jedenfalls schriftlich erfolgen und darf nicht vor dem Eintritt der mietrechtlichen Wirksamkeit (nicht vor dem 1. April 2017) abgesendet werden. Achtung: Ein zu früh abgeschicktes Schreiben entfaltet keine Rechtswirkungen (auch nicht im Folgemonat!).

Mietvertragsvergebührung NEU

 

Mit 10. November wurde das Bundesgesetzblatt BGBl. I Nr. 147/2017 mit den Änderung des Gebührengesetzes bezüglich der Vergebührung von Bestandsverträgen veröffentlicht.

Damit bestehen für Mietverträge, die ab dem 11.November 2017 abgeschlossen werden, folgende Regelungen:

  • die Vergebührung von Mietverträgen für die Miete von Wohnräumen entfällt!
  • die Vergebührung von Miet- bzw. Pachtverträgen von Geschäftsräumlichkeiten bzw. gewerblich genutzen Einheiten bleibt weiterhin aufrecht.
  • bei gemischter Nutzung wurde keine endgültige Regelung geschaffen (Wohnung/Büro). Bisher wurde das Überwiegen der Nutzung entprechend dem Flächenanteil bei der Gebührenpflicht berücksichtigt.

Mietverträge, die bis zum 11. November 2017 abgeschlossen werden bzw. Verlängerungen von schriftlichen Mietverträgen, die vor dem 11.November 2017 abgeschlossen wurden, sind unverändert gebührenpflichtig!

 

 

Fälligkeit einer Sondervorschreibung zur Rücklage.

Obwohl der primäre Zweck der Rücklage nach dem Gesetzeswortlaut in der Vorsorge für künftige Aufwendungen liegt, stellt auch  die Bevorschussung eines bestimmten Erhaltungsaufwands eine Leistung in die Rücklage dar (hier: veranschlagte Kosten für eine notwendige Fassadensanierung). Auch bei der Vorschreibung eines einmaligen Beitrags zur Rücklage zwecks Finanzierung eines bestimmten Erhaltungsaufwands („Sonderumlage“) ist derjenige Mit- und Wohnungseigentümer zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

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