ImmoPro Immobilien

Hier informieren wir Sie über aktuelle gesetzliche Neuerungen sowie über wichtige OGH-Entscheidungen im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts.

Valorisierung der Kategoriebeträge und

Richtwerte mit 1. April 2022

Die Kategoriebeträge und Richtwerte werden seit 2018 bzw. 2019 erstmals wieder wertgesichert.

Mit Wirkung vom 1. April 2022 erhöhen sich nunmehr die Kategoriesätze und Richtwerte, nachdem die Indexanpassung im Vorjahr durch das mietrechtliche Pandemiefolgenlinderungsgesetz aufgeschoben wurde.

Anpassung der Kategoriebeträge

Das für die Valorisierung der Kategoriebeträge maßgebliche Überschreiten der gesetzlichen Schwellgrenze von 5 % wurde bereits mit dem Indexwert des VPI 2000 für Dezember 2020 (146,6) erreicht, die Anpassung allerdings ein Jahr verzögert. Mit 1. April 2022 wird nunmehr nur jene Erhöhung wirksam, die sich auf Basis dieser Indexzahl ergeben hat. Folglich kommt es zu einer Anhebung der Kategoriebeträge und Mindestmietzinse (§45 MRG) um 5,5%. Die zwischenzeitlich eingetretene Erhöhung des VPI findet darin noch keine Berücksichtigung.

Novelle zum Heizkostengesetz

Künftig regelt das HeizKG sowohl die Verteilung der Wärme als auch der Kälte. Abnehmer sind dabei der Eigentümer od Fruchtnießer eines Gebäudes (bzw der sein Nutzungsrecht direkt von diesen ableitet), der Wohnungseigentümer und (NEU) der Mieter, Pächter, Fruchtnießer von Eigentumswohnungen , die mit  dem Abgeber in einem Vertragsverhältnis stehen od aufgrund einer Vereinbarung mit dem WE die Versorgungskosten tragen.

Nicht zu den Heizkosten gehören (NEU) der Aufwand für die Errichtung der Anlage, die Finanzierung und die Erhaltung oder Verbesserung der Versorgungsanlage.

Es erfolgt künftig keine verbrauchsabhängige Aufteilung wenn die

  • Summe der lfd. Kosten für Messgeräte und lfd Messkosten höher als die Energiekosten ist, oder
  • Erfassung aus techn. Gründen nicht tauglich ist (dh Verbrauch nicht überwiegend von Abnehmern beeinflussbar, wärmetechn. Ausgestaltung des Gebäudes, Gestaltung der gem. Versorgungsanlage)

Aussetzung Richtwert- und Kategorieanpassung 2021

Wie bereits in den letzter Zeit durch die Presse ging stimmten ÖVP, SPÖ, GRÜNE und die FPÖ im Bautenausschuss für die Annahme sogenannten „mietzinsrechtlichen Pandemiefolgenlinderungsgesetzes“. Wenngleich dieses Gesetz noch nicht im Nationalrat beschlossen wurde, ist davon in weiterer Folge auszugehen:

Welche Folgen hat dies für Vermieter?

Änderung Wohnungseigentumsgesetz

Änderungsrechte:

Die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs soll in den Katalog der privilegierten baulichen Änderungen aufgenommen werden. Damit entfällt die sog. Prüfung des wichtigen Interesses des Miteigentümers sowie die Prüfung der Verkehrsüblichkeit.

Weiterhin zu prüfen sind die sog. die Negativvoraussetzungen, dh keine Schädigung des Hauses,keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen, keine Gefährdungen.

Weiterhin gilt, dass es für eine derartige Maßnahme der Zustimmung aller (!) übrigen Miteigentümer bedarf, wobei ein sog. Zustimmungsfiktion eingeführt wird (siehe dazu später).

Sofern die Eigentümergemeinschaft in weiterer Folge beschließt eine gemeinsame Elektro-Ladeanlage zu installieren, sind Wohnungseigentümer mit eigener Einzelladestation vom Stimmrecht ausgeschlossen. Zudem ist die Nutzung ihrer eigenen Ladestation zu unterlassen, wenn die Eigentümergemeinschaft dies auf Grundlage eines darüber gefassten Beschlusses von ihm verlangt und die elektrische Versorgung der Liegenschaft durch eine Beteiligung an der gemeinsamen Anlage besser genützt werden kann, als durch die weitere Nutzung der Einzelladestation. Diese Unterlassungspflicht tritt frühestens fünf Jahre nach Errichtung der Einzelladestation ein.

Problematik bei Änderungswünschen einzelner Eigentümer

 

Unter „Änderungen“ durch Eigentümer werden nicht nur solcher baulicher Natur verstanden , sondern auch  sog. Widmungsänderungen (zB Nutzung einer Wohnung als Büro oä) (vgl. 5 Ob 72/19b)

Jede solche Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte, bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem entspr.Verfahren.

Gegen einen Wohnungseigentümer, der eigenmächtig solche Änderungen vornimmt, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer im Rechtsweg mit Unterlassungs‑ oder Beseitigungsklage vorgehen.

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